8월 판교 동시분양 사전점검 및 청약전략

2006년 하반기 수도권 분양시장의 핵은 역시 8월 판교동시분양이다. 전반적인 주택시장이 하향안정세 기조를 유지하며 전형적인 비수기를 지나고 있지만, 3월 판교동시분양에 고배를 마시고 와신상담(臥薪嘗膽)하던 청약저축가입자들이나 중대형평형 청약을 손꼽아 기다리던 청약예금 가입자(서울지역 600~1500만원 예치금액)들은 여름휴가도 잊은 채 다가올 8월이 여삼추(如三秋) 같기만 할 것이다. 8월 판교동시분양 일정이 유동적이기는 하지만 7월말 사업승인을 목표로 대부분의 평면과 설계가 마무리 단계에 있고 공급시기의 세부적 틀도 마련된 상태이기 때문에 분양가와 블록별 입지의 특장점 등 수요자들의 관심이 점점 높아져 가고 있다.

① 8월 판교 동시분양 청약예정시기 및 청약원칙

건교부는 지난 6월 9일 판교신도시 2차 동시분양 청약시기를 8월 30일부터 9월 초까지 잠정 확정했다. 채권입찰제 도입 등에 따른 약간의 일정 조정이 있을 수 있으나 입주자 모집공고는 8월 24일, 청약저축 가입자를 대상으로 한 25.7평 이하 중소형 주택 분양은 30일부터, 25.7평 초과주택은 9월 4일부터 청약을 받기로 했다. 청약통장 금액(예금 및 저축금액별)이나 지역에 따라 날짜를 달리해 7~10일간 접수를 받으며, 당첨자는 10월12일 일괄 발표될 예정이다.

※ 8월 판교 청약예정 일정

구분 일정 입주자모집공고일 8.24 청약일 주공공급분 및 민간임대 8.30부터 7~10일간 민간분양 9.4부터 7~10일간 당첨자 발표 10.12

청약접수는 3월 동시분양과 마찬가지로 인터넷 접수를 원칙으로 하되, 고령자나 인터넷 취약자에 대비해 창구 접수를 병행토록 했으므로 인터넷 청약예정자자면 거래은행 공인인증서를 미리 발급받고 은행이나 주공 SITE 회원가입을 미리 마쳐두는 것이 좋겠다. 8월 공급물량 중 전용면적 85㎡이하 주택은 주공 홈페이지를 통해 청약하고, 전용면적 85㎡초과 주택은 청약예금 취급은행의 홈페이지에서 청약하면 된다. 8월 판교분양이 임박하면 모의 인터넷 청약체험 SITE를 개설 할 예정이므로 연습을 통해 청약방법을 정확하게 숙지하는 것이 좋다.

3월 판교신도시 중소형 아파트 당첨자 가운데 민간분양 부적격 당첨자는 438명, 주공이 공급한 공공주택 부적격 당첨자는 110명으로 부적격당첨자가 총548명인 것으로 나타났다. 최근 투기과열지구, 무주택우선순위 등 전매규제나 청약순위에 따라 갖가지 분양규제는 복잡해졌지만 인터넷접수가 주를 이루다보니 중간에서 부적격청약자들이 걸러지지 못했기 때문이다. 8월 판교동시분양 때는 본인이 청약자격을 꼼꼼히 살펴서 이처럼 낭패를 보지 않아야겠다.

② 청약통장별, 공급유형별 청약전략

8월 판교 동시분양에 선보일 물량은 총20개 블록, 7,164가구로 모든 블록을 주택공사에서 시행한다. 이중 중대형평형으로 이뤄진 6개 공구는 민간건설업체에 입찰로 부쳐 낙찰된 업체가 시공하는 턴키방식이다. 그리고 판교 서측 3개 블록은 국제현상설계에 따라 고급연립으로 꾸며져 강남 고가 주택수요를 끌어들일 예정이다. 따라서 청약저축가입자가 청약할 수 있는 공공분양물량과 청약예금(600~1500만원)으로 청약할 민간건설업체 중대형 물량(대형건설사 브랜드), 고급연립 주택으로 대분될 수 있겠다. 주공분양물량 중소형평형 1,774가구를 제외한 5,390가구는 청약예금 600~1500만원(서울기준) 가입자들에게 돌아가는데 무주택우선순위가 없는 랜덤추첨에 전매규제도 5년이라 중소형물량에 비해 유동성도 좋고 채권입찰제가 병행되기는 하나 원가연동제가 적용돼 주변시세보다 분양가가 저렴한 편이고 추후 기대할 수 있는 시세차익이 크기 때문에 실수요자는 모두 청약통장을 사용하는 것이 좋겠다.

※ 규모별 공급호수

구분 합계 아파트 분양 5777 (6174가구) 임대 397 연립주택 990 계 7164

※ 공급유형별 청약자격

구분 사업주체 및 평형 공급량 주택유형 청약자격 합계 7164 분양 주공 25.7평 이하 1774 국민주택 청약저축 25.7평 초과 4993 민영주택 청약예금 임대 민간 25.7평 초과 397 중형임대 청약예금

지난 3월 동시분양처럼 비슷비슷한 평형에서 분양과 임대가 복잡하게 얽혀있지 않아 청약예금 예치금의 규모별 청약자격만 잘 가리면 생각보다 청약요령은 단순한 편이다. 다만, 동시분양이기는 하나 주공 • 민간분양의 청약접수기간이 각각 다르므로 통장의 종류, 예치금의 규모별 청약자격에 따른 순위 내 청약일정은 추후 숙지해 둘 필요가 있다. 해당 청약일을 놓쳐 청약접수를 하지 못한다거나 자칫 중복청약의 우려도 있기 때문이다.

▶ 중소형평형(전용 25.7평 이하)은 청약저축 가입자

청약저축자는 8월 판교동시분양에서 전용면적 25.7평형이하 1,774가구에 청약할 수 있다. 특히 3월 공공분양에 낙첨된 장기 청약저축가입자들은 이번 기회를 적극 활용해야한다. 3월 청약저축자의 당첨 커트라인 저축총액은 34평형의 경우 1,040만 원에서 2,720만 원 선이었으니, 저축총액청약저축자는 8월 판교동시분양에서 전용면적 25.7평형이하 1,774가구에 청약할 수 있다. 특히 3월 공공분양에 낙첨된 장기 청약저축가입자들은 이번 기회를 적극 활용해야한다. 3월 청약저축자의 당첨 커트라인 저축총액은 34평형의 경우 1,040만 원에서 2,720만 원 선이었으니, 저축총액• 납입회수• 부양가족이 많으신 분들은 이를 가늠자로 삼는 것이 좋다. 큰 변수가 없다면 이번에도 1순위자는 성남시 5년 이상 무주택세대주 중 납입인정금액 1,200만원, 수도권은 1,900만원 이상자부터 공급될 것으로 보인다. 주공 물량 7개 블록의 특장점을 살펴보면, 동판교에서는 3개 블록이 나온다. 3월 동시분양의 청약 선호도를 비추어봤을 때 많은 청약저축자들이 중심상업지구 생활편익시설과 대중교통• 벤처밸리• 에듀파크의 생활권 향유가 가능한 동판교로 몰릴 확률이 높아 보인다. 자세하게 살펴보면 A19-1, A20-1, A21-2블록이 우열을 가리기 어려울 만큼 생활권이 비슷하다. 모두 판교역사와 가깝고 중심상업지구와 학교가 근접해 있다. 분당~내곡간 고속화도로를 이용하면 서울 접근성도 매우 좋다. A19-1블록은 금토천 조망에 중학교가 단지와 붙어있는데, 동양생명보험의 10년 분양전환 임대 42평형 392가구가 한 단지를 이루고 있다. A20-1블록은 33~45평형 454가구로 중대형이 고루 섞여있어 중대형은 청약예금을 사용해야한다. A21-2블록은 공공분양과 공공임대가 혼합돼 있는 단지로 이번 공급분은 분양물량만 나온다. 서판교에서는 민간건설사가 공급하는 아파트가 주류다. 5공구(A6-1블록), 4공구(A9-1, A9-2, A10-1블록) 4개 블록이 쏟아진다. 이중 4공구는 대우건설과 계룡건설산업이 컨소시엄하는 블록으로 3개 블록이 운중천을 사이에 두고 마주보고 있는데 일부단지는 35층 초고층 타워형 설계로 운중천과 남서울CC조망권을 특화시킬 계획이다. 34 단일평형이 공급되는 5공구는 태영, KCC, 우미건설이 분양하는 곳으로 비교적 반듯한 장방형의 택지에, 587가구가 한꺼번에 공급돼 로얄층 당첨확률을 노리는 청약저축자들의 표적이 될 것으로 생각된다. 납입회수• 부양가족이 많으신 분들은 이를 가늠자로 삼는 것이 좋다. 큰 변수가 없다면 이번에도 1순위자는 성남시 5년 이상 무주택세대주 중 납입인정금액 1,200만원, 수도권은 1,900만원 이상자부터 공급될 것으로 보인다. 주공 물량 7개 블록의 특장점을 살펴보면, 동판교에서는 3개 블록이 나온다. 3월 동시분양의 청약 선호도를 비추어봤을 때 많은 청약저축자들이 중심상업지구 생활편익시설과 대중교통• 벤처밸리• 에듀파크의 생활권 향유가 가능한 동판교로 몰릴 확률이 높아 보인다. 자세하게 살펴보면 A19-1, A20-1, A21-2블록이 우열을 가리기 어려울 만큼 생활권이 비슷하다. 모두 판교역사와 가깝고 중심상업지구와 학교가 근접해 있다. 분당~내곡간 고속화도로를 이용하면 서울 접근성도 매우 좋다. A19-1블록은 금토천 조망에 중학교가 단지와 붙어있는데, 동양생명보험의 10년 분양전환 임대 42평형 392가구가 한 단지를 이루고 있다. A20-1블록은 33~45평형 454가구로 중대형이 고루 섞여있어 중대형은 청약예금을 사용해야한다. A21-2블록은 공공분양과 공공임대가 혼합돼 있는 단지로 이번 공급분은 분양물량만 나온다. 서판교에서는 민간건설사가 공급하는 아파트가 주류다. 5공구(A6-1블록), 4공구(A9-1, A9-2, A10-1블록) 4개 블록이 쏟아진다. 이중 4공구는 대우건설과 계룡건설산업이 컨소시엄하는 블록으로 3개 블록이 운중천을 사이에 두고 마주보고 있는데 일부단지는 35층 초고층 타워형 설계로 운중천과 남서울CC조망권을 특화시킬 계획이다. 34 단일평형이 공급되는 5공구는 태영, KCC, 우미건설이 분양하는 곳으로 비교적 반듯한 장방형의 택지에, 587가구가 한꺼번에 공급돼 로얄층 당첨확률을 노리는 청약저축자들의 표적이 될 것으로 생각된다.

▶ 중대형평형(전용 25.7평 초과)은 청약예금 가입자

중대형평형은 대한주택공사에서 공급하는 뜨란채와 1군 업체 대형건설사의 브랜드• 평면이 경합하는 장이 될 것으로 보인다. 중대형평형이라 용적률이 낮고 주거환경이 쾌적한 서판교에 대부분 물량이 배치된 특징을 지녔다. 주공이 공급하는 중대형평형은 서판교에 위치해 있는데 총4개 블록 중 아파트 2개 블록, 연립 2개 블록이 각각 분양된다. 아파트는 A8-1블록의 위치가 가장 좋은데 금토산 공원조망과 운중천이 가까운 것이 장점이다. 연립은 B3-1블록이 유망해 보이는데 37~46평형 170가구 중 일부에 테라스하우스를 설치해 청계산• 백운산• 금토산 공원조망을 극대화할 예정이고 판교IC가 인접해 있어 서울 접근성도 뛰어난 편이다. 민간업체가 공급하는 블록의 특장점을 살펴보자. 1공구(A21-1블록)은 동판교에 위치해 있다. 38~69평형 856가구로 분당~수서간 도시고속화도로변에 연접해 있다. 초등학교가 단지와 면해있고 판교역과 중심상업지구 등 생활편익시설 이용이 편리하다. 같은 동판교 남단에 개발되는 2공구는 A26-1블록 전세형임대가 추후 공급되고 A27-1블록만 분양된다. 38~69평형 350가구로 근린공원과 단독주택지로 둘러싸여 상하로 긴 택지모양을 지녔다. 왼편에 장묘공원이(납골) 인접해 있는 것이 단점이다. 서판교로 넘어가면 30만평 금토산 공원의 품속에 안긴 3공구가 나온다. A13-1블록은 아파트로 39~69평형 610가구, B2-1Q블록은 연립으로 49~57평형 249가구로 구성된다. 금토산 공원과 전가구 남향배치로 탁월한 조망권이 압권이고 전원형생활을 꿈꾸는 이들에게 관심을 끌 것으로 보인다. 다만, B2-1블록은 북쪽으로 쓰레기집하시설이 위치해 있는 것이 단점이다. 운중천을 끼고 있는 4공구는 청약저축물량 외에 청약예금자가 청약할 수 있는 중대형평형이 섞여 있는데 아파트 3개 블록(A9-1, A9-2, A10-1블록)은 모두 69평형이 최대 평형이고 연립은 B4-1블록 48~56평형 65가구로 꾸며진다. 운중천을 따라 주민카페와 헬스장이 설치되고 단지를 직각으로 배치해 도로변 단지소음을 최소화시킬 계획이다. 일부단지는 35층 초고층 타워형 설계로 운중천과 남서울CC조망권을 극대화할 예정이다. 마지막 6공구는 A7-2블록으로 39~70평형 496가구가 분양된다. ㄱ자모양의 택지로 서판교 최남단에 위치해 있어 남서울 CC조망이 동쪽으로 탁 트여있다. 3개 층마다 온실과 정원을 조성하고 생태마을의 형태를 최대한 살릴 계획이다.

▶ 42평형 중대형 민간임대

8월 동시분양에서 판교의 중대형민간임대 아파트가 첫 공급된다. 위치는 A19-1블록으로 동양생명보험이 42평형 단일평형 397가구로 임차인을 맞는다. 10년 후 분양전환 되는 조건에서 청약예금가입자(1000만원)가 청약할 수 있는데 3월 민간임대의 32평형의 임대보증금(21568~24694만원)과 월임대료(49~59만원)에도 부담을 느끼는 청약자가 많았었던 터라 8월 중대형임대도 큰 인기를 끌지 못할 것으로 보인다. 임대아파트와 관련해 가장 큰 문제는 분양전환시의 분양가 문제다. 판교는 분양전환시의 가격을 확정해 공급하지 않고, 분양전환시점에 가격이 정해지기 때문에 분양전환시기가 길면 물가상승률을 포함한 가격조건 등이 유동적이다. 임대조건이 아직 정확하게 명시되지 않았지만 3월 임대공급의 형평성을 고려했을 때 임대보증금에 월임대료 형태로 공급될 것으로 보인다. 판교역사, 중심상업지구, 벤처밸리, 에듀타운 등 각종 생활편익시설은 뛰어나므로 확정분양전환가로 공급되지 않는다면 렌탈 개념으로 접근하는 것이 현명하다. 분양전환시기는 최초 입주지정기간 종료일이 속하는 월로부터 10년으로 사실상 분양전환 시기는 계약이후 12~13년이 걸린다.

▶ 지방(서울•수도권 지역 이외) 거주자 청약

현재 수도권과 지방 상호간 주택 청약신청이 불가능하므로 3순위까지 분양을 하고도 미달이 되어 선착순 공급하는 경우가 아니라면 불가능하다. 판교는 선착순 분양까지 넘어갈 확률이 작기 때문에 지방거주자가 청약을 원한다면 판교신도시 입주자 모집공고일 이전(8월 24일 예정)에 주소를 수도권으로 이전하고 청약통장도 해당지역의 예치금액에 맞게 변경하면 청약이 가능하므로 미리 준비하는 것이 좋겠다.

▶ 기타 청약요령(노부모부양 무주택세대주 우선공급 활용)

3월 판교동시분양은 부모님을 모시는 가구가 적어서 노부모부양 무주택세대주 우선공급분이 미달되는 사태가 발생됐다. 특히, 수도권 거주 5년 무주택자 중 청약저축 가입액 800만원 이상자까지, 공공임대는 수도권 거주 1순위자까지 신청을 받았지만 임대 4가구, 분양 11가구가 최종 미분양 됐었다. 그러므로 만 65세 이상 부모님을 3년 이상 모신 경우라면 이를 적극 활용해 당첨확률을 높여도 좋겠다. 판교 서측지구내 연립단지 3곳은‘베벌리힐스’급의 고급연립으로 조성된다. 공영개발에 따른 주택 품질 저하를 막고 강남 고가 주택수요를 끌어들이기 위해 판교 서측3개 연립주택부지(B5-1, B5-2, B5-3블록)는 세계 저명한 건축가들을 대상으로 한 국제현상설계 당선작으로 꾸며졌다. 모두 4층 이하로 경사진 대지 형태에 따라 지붕구조물 없는 전용 테라스를 갖춘 서구형 테라스하우스나 고급 빌라 형태로 지어진다. 용적률이 64%로 쾌적도가 매우 크므로 보다 색다르고 이국적인 주거공간을 원하는 고급주택 수요자가 적극 청약해 볼 필요가 있다. 설계 당선자는 핀란드, 일본, 미국인으로 주민정보센터, 카페테리아, 시청각실, 보육시설, 휘트니스센터, 스파 등 문화• 친교• 생활• 체육시설이 들어서며 주차장은 가구당 2.4대로 만들어진다. 또 단지안에 생태천을 연결하고 연못으로 습지대를 조성하는 한편 보행자도로를 통해 단지가 모두 연결되도록 할 방침이다.

③ 3 • 8월 판교 동시분양의 같은 점

▶ 사이버 모델하우스 운영

8월 동시분양도 3월 공급과 마찬가지로 청약신청자가 현장 모델하우스를 사전에 확인하지 못하고 청약하게 될 것으로 예상된다. 그렇게 되면 당첨자와 그 가족에 한해 M/H를 개관하도록 하고 청약 전에는 케이블TV, 인터넷(포털사이트, 부동산정보업체, 주공/건설사별 사이트, 대한주택건설협회 등의 사이버 모델하우스) 등을 통해 견본주택을 공개하도록 할 것이다. 청약인파로 인한 안전사고나 모델하우스 붕괴, 교통대란, 떴다방으로 인한 투기조장문제가 주된 이유겠지만 청약자들의 불평불만이 상당할 것으로 보인다. 특히 중대형평형은 대형건설사들이 턴키로 참여하는 만큼 평면전쟁이 치열하고, 고층 타워형 설계로 인한 조망권의 차이가 확연할 것으로 보이는데 청약자들이 모델하우스도 보지 못한 채 청약을 해야 하기 때문이다. 따라서 청약자는 최대한, 사이버 M/H의 도면, 조감도를 꼼꼼히 살펴보고 동영상으로 촬영된 케이블TV의 M/H화면과 비교해 봐야겠다. 이도 부족하다면 은행에 비치된 각사의 M/H 홍보물도 모두 챙기는 것이 좋겠다. 현재 대한주택공사의 경우 분당에 선보였던 3월분 판교 견본주택은 해체하고 6월 15일부터 중대형평형의 견본주택을 재설치하는 작업이 한창이다.

▶ 당첨자의 세무조사 및 자금출처조사(판교신도시 분양관련 세무대책)

국세청은 판교신도시 2차 분양 등 각종 호재를 이용하는 투기수요가 최대한 억제될 수 있도록 분양단계별·상황별 세무대책을 부동산 시장이 안정될 때까지 지속적으로 추진할 것을 밝혔기 때문에 판교 8월 당첨자에 대해서도 자금출처조사가 실시될 확률이 높다. 문제가 있으면 검찰·지자체 등 관계기관에 통보되어 당첨취소 및 형사처벌 등 상응하는 책임을 져야할지도 모르니 분양대금이 많이 들어가는 중대형평형은 특히 신경써야한다.

▶ 전매금지와 주택우선 매입제도 판교는 원가연동제로 인해 분양가가 저렴한 만큼 시세차익에 따른 투기수요를 억제하려는 목적으로 계약 후 전용면적 25.7평 이하는 10년, 25.7평 초과 아파트는 5년간 전매를 규제한다. 하지만 전매규제 기간 동안에 무조건 전매가 금지되는 것은 아니다. 생업•질병 등의 이유로 타지역으로 이동(수도권 제외), 상속 취득한 주택으로 이전, 가구원 전원이 해외이주 또는 2년 이상 해외체류를 위해 이전, 이혼으로 분양권을 배우자에게 이전하는 경우 등 불가피한 경우에는 예외가 인정된다

이 경우에는 분양가(입주전에는 총 납입금액)와 보유기간 동안 분양가의 시중금리를 적용한 금액으로 주택공사가 매입하게 된다. 즉, 현 시세대로 거래되는 투기과열지구 내 분양권 전매와 다르므로 계약자는 전매금지기간이 지난 후 전매하거나 전세를 주고 옮기는 게 효과적이다.

▶ 성남거주자 우선공급

판교는 20만평 이상 규모의 택지지구로서 지역 거주자 우선공급제도가 적용된다. 성남시 거주자에게 전체 공급량의 30%가 우선 배정되게 되는데 3자녀 우선공급 등 특별공급분의 변수가 있어 정확한 물량 산정은 어렵다. 대략7,164가구의 30%를 2001년 12월 26일 이전부터 판교신도시 분양공고시까지 계속적으로 주민등록상 성남시 거주자에게 우선 공급된다. 성남시에 거주하는 청약자들은 각 청약순위별로 지역우선에 해당되기 때문에 2배씩의 청약기회와 그에 따르는 당첨확률이 주어지는 셈이다.

▶ 같은 세대원이 동시 당첨되더라도 한사람만 계약가능

청약자격이 있는 본인, 배우자, 세대원이 각각 청약은 가능하나(단, 국민주택의 경우에는 1세대 1건 청약), 2인 이상 당첨된 경우에는 계약체결은 1건만 가능하다.

④ 8월 판교 동시분양 물량의 달라진 점

▶ 채권입찰제 도입(부활)

판교 중대형평형에 청약할 계획을 세웠다면 채권입찰제를 숙지해야한다. 채권입찰제란 채권매입액이 높은 순위대로 주택을 공급하는 것으로 과도한 청약과열을 막기 위해 분양가상한제가 적용되는 주택의 분양가격과 채권의 손실액을 합한 금액이 인근시세의 90% 수준이 되도록 채권 매입액 상한선을 정하고 있다. 따라서 판교 중대형 평형은 분양가 상한제와 채권입찰제가 함께 적용돼 분양가(예상가 평당 1천200만-1천400만원)와 채권손실액을 고려한 당첨자의 실부담금은 평당 1,600만~1,700만 원 선에 육박할 것으로 추정된다. 다행스러운 점(?)은 판교가 인기택지이기 때문에 당첨을 목표로 하는 청약자라면 대부분 상한액 수준의 채권매입액을 쓸 확률이 높아 채권입찰제 부활로 인한 청약방법에 어려움은 없으리라 본다. 채권매입상한액은 분양공고시 공개되는데 분양승인권자가 인근 주택매매가격을 주택공시가격으로 할지, 국민은행 공인시세로 할지, 아니면 이 둘을 종합해 결정할지 결정되지 않은 상태다. 다만, 청약 때 써낸 금액에 해당하는 채권을 구입하지 않으면 당첨이 취소되고 채권의 할인은 반드시 은행권을 이용해야 추후 양도세 필요경비 공제를 받을 수 있으므로 주의해야 한다.

※ 채권매입상한액 산정방식    매입예정상한액 = [인근 주택매매가격 X (0.9 내지 1) - 분양가격] / 채권예상손실율

※ 사례   서현동 45평형대 시세 85500만원 판교청약당첨자 실부담액 85500만원 x 90% = 7억 6950만원 판교청약당첨자 채권손실액 실부담액 7억 6950만원 - 중대형 분양가 6억원 = 1억 6950만원 할인율 35%를 감안한 채권손실액 1억 6950만원에 대한 채권 매입상한액 1억 6950만원 / 0.35 = 4억 8428만원 계약전 채권매입액 : 2억 9214만원(실부담액 10225만원) 잔금납부전 채권매입액: 1억 9214만원(실부담액 6725만원)

▶ 3자녀 무주택자에게 분양주택 3% 특별공급

건교부는 7월 중 주택공급규칙을 개정해 8월에 분양될 판교신도시 아파트의 3% 가량을 평형에 상관없이 무주택 3자녀 이상 가구주에게 우선 공급할 계획이다. 특별공급 조건은 청약통장의 유무와 관계없이 자녀가 민법상 미성년자고 가구주가 무주택자면 청약이 가능하다. 다만, 공급물량보다 청약가구수가 많아 3자녀 이상 가구끼리 경합이 생길 경우에는 자녀 수, 무주택 기간에 따라 당첨자를 가리는 방안이 검토되고 있다. 3자녀 이상 가구에 배정될 8월 판교 동시분양 물량은 전용면적 25.7평 초과 중대형평형을 포함해 전체 분양주택 6,767가구의 3%인 203가구 정도다.

▶ 전용면적 25.7평형초과 물량의 전매규제는 5년

판교 3월 중소형평형물량은 원가연동제 적용으로 분양가 메리트는 있으나 전매제한기간이 10년으로 매우 길다. 반면, 8월 판교 중대형평형(5,390가구)은 5년간 전매가 금지돼 중소형평형에 비해서는 유동성이 크다. 빠른 매물 출회가 가능해 주변 시장가격에 견주어 매매가가 형성되면 자산가치로서의 역할이 상당할 것으로 기대된다.

구분 전용면적 85㎡이하 전용면적 85㎡초과 재당첨제한 당첨일로부터 10년 당첨일로부터 5년 전매제한 최초 계약체결 가능일로부터 10년 최초 계약체결 가능일로부터 5년

▶ 판교신도시內 중대형임대 첫 공급

8월 동시분양에서 판교의 중대형민간임대 아파트가 처음으로 공급된다. 위치는 A19-1블록으로 동양생명보험이 42평형 단일평형 총397가구로 임차인을 맞는다. 10년 후 분양전환되는 조건에서 청약예금가입자(서울기준 1000만원)가 청약할 수 있는데 3월 민간임대의 경우 32평형의 임대보증금(21568~24694만원)과 월임대료(49~59만원)에도 부담을 느끼는 청약자가 많았었던 터라 8월 중대형임대도 큰 인기를 끌지 못할 것으로 보인다. 따라서 확정분양전환가로 공급되지 않는 한 렌탈 개념으로 접근하는 것이 현명하다.

▶ 판교 당첨자 담보대출규제(생애최초주택구입자금 및 총부채상환비율)

8월 판교에 공급되는 아파트는 최소평형이 32평형이므로 생애최초주택구입자금대출을 받지 못한다. 주택가격이 3억 원을 넘으면 생애최초주택구입자금을 받을 수 없는데 예상 평당 분양가가 1200~1300만원을 넘을 것으로 추정된다. 따라서 생애최초주택구입자금 혜택은 물 건너 간 셈이다. 당첨자는 건설사의 집단대출 알선이나 중도금연계 보금자리론과 국민주택기금을 이용하는 것이 좋겠다. 중대형 평형 당첨자도 대출규제에서 자유롭지 못하기는 마찬가지인데 총부채상환비율을 따지는 담보대출 규제 적용을 받기 때문이다. 지난 4월 5일 금융당국이 `3.30 부동산 후속대책'인 주택담보대출 리스크관리 강화를 위한 추가 조치 해석사례를 통해 주택채권 매입손실액도 분양대금으로 간주돼 새로운 주택담보대출제도의 적용을 받게 된다는 지침을 확정한 상태다. 따라서 자금조달 계획을 미리 세우지 않고 청약을 할 경우 당첨취소와 함께 재당첨금지 규정에 걸릴 수도 있다. 판교 중대형 청약자는 자금조달 계획을 세우는데도 공을 들여야 하는 시점이다.

⑤ 향후 남은 판교 분양물량

8월 판교 동시분양 7,164가구에 당첨되지 못하면 2007년 이후에나 판교 청약기회가 주어진다. 자세하게 살펴보면 전용면적 25.7평형을 초과하는 협의양도분 980가구, 주상복합 1,266가구, 전•월세형임대(후분양) 2,085가구가 있고, 전용면적 18평형 미만 국민임대 5,784가구, 전용18~25.7평형 공무원임대 473가구 등이 순차적으로 공급된다. 지구내 이주대책용이 대부분이라 일반공급이 거의 없을 것으로 보이는 전용면적 25.7평형 초과 단독주택용지 2,078가구도 남아있다. 자세한 청약자격은 아래 표와 같다.

▶ 2007년 이후 공급현황

구분 시행사 세대수 60㎡미만 60~85㎡ 85㎡초과 주택유형 청약자격 합계 12666 5784 473 6409 분양 주공 980 - - 980 민영주택 청약예금 주상복합 주공 1266 - - 1266 민영주택 청약예금 전•월세형임대 주공 2085 - - 2085 전•월세형임대 미정 국민임대 주공 5784 5784 - - 국민주택 청약저축 공무원임대 공무원연금 관리공단 473 - 473 - 국민주택 공무원 단독주택용지 주공(토공) 2078 - - 2078 - 무주택 세대주

⑥ 8월 판교동시분양으로 인한 주변 시장변화

참여정부의 규제책이 누적될 대로 누적된 상황이고 1/4분기동안 인기지역의 가격이 매수자가 부담을 느낄 만큼 크게 급등한 상태라 단기적으로 시장에 부담을 주고 있다. 따라서 올해 말까지 주택시장의 하락세는 지속될 수밖에 없는 실정이다. 물론 8월 판교중대형 아파트 분양이 시작되고 계절적인 성수기가 맞물리면 인근 분당과 용인 지역 아파트 가격이 소폭(반짝) 반등할 것을 배제할 수는 없겠지만 3월 판교동시분양의 영향력에 비해 그 움직임은 그다지 크지 않을 것으로 보인다. 주택시장을 움직일 호재보다 주택시장을 옥죄는 악재가 더 많이 산재해 있기 때문에 다시 연말이 다가오면 1가구2주택자의 양도소득세 세율 중과와 종부세 등 보유세 부담, 금리인상 기조로 1가구 2주택자들이 매물을 내 놓으며 11월경 이들 지역 아파트 가격은 소강상태에 접어들 수밖에 없을 전망이다. 다만, 8월 판교동시분양에 낙첨된 청약자들이 판교주변 후광효과가 기대되는 성남 도촌지구나 의왕 청계지구, 서울과 접근성이 뛰어난 유망지구(은평뉴타운, 파주신도시, 용인 흥덕지구 등)에 청약하면서 수도권 인기 청약지는 탄력을 받을 것으로 기대된다.